Grandi novità in merito alle compravendite immobiliari

Con l’entrata in vigore, il 2 dicembre 2025, della legge n. 182, art. 44, il panorama normativo relativo alla circolazione degli immobili cambia in modo significativo.

La riforma interviene sulle compravendite degli immobili di provenienza donativa, garantendo maggiori sicurezze giuridiche per gli acquirenti.

La principale novità consiste nell’eliminazione dell’azione di restituzione degli eredi legittimari contro i terzi acquirenti a titolo oneroso.

Quindi, l’acquisto di un immobile da parte di un terzo acquirente sarà definitivo al momento del trasferimento.

La novità è particolarmente rilevante in quanto chi acquista un immobile da un venditore al quale era stato precedentemente donato non correrà più il rischio di perderlo a favore degli eredi legittimari.

I legittimari in ogni caso non perdono le proprie tutele: mantengono un diritto di credito nei confronti del donatario venditore per integrare eventuali quote di legittima lese, ma non potranno più avanzare pretese riguardo all’immobile venduto.

La riforma risolve un problema di lunga data che metteva a rischio la stabilità delle compravendite di immobili donati, preoccupando in particolar modo gli acquirenti.

Il legislatore ha previsto anche una disciplina transitoria: per le successioni o le donazioni anteriori alla riforma, i legittimari devono attivare specifici rimedi entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, pena l’applicazione piena delle nuove regole.

Le nuove disposizioni semplificano le compravendite immobiliari e offrono maggiori sicurezze agli acquirenti, senza pregiudicare la tutela degli eredi.

Milano, 22.12.2025

Avv. Giovanni Babino